I Generalni komentari na koncepciju planskog dokumenta
Smatramo da je obrađivač ovog planskog dokumenta prilikom njegove pripreme propustio da na adekvatan način analizira sve one probleme sa kojima se susreće sistem prostornog planiranja na crnogorskom priobalju. Takav pristup značajno limitira potencijal ovog dokumenta, ali prije svega njegovu suštinu i namjeru da bude razvojni dokument, ali i dokument kojim se treba ponovo uspostaviti balans između održivog razvoja, odnosno javnog interesa sa jedne strane, i interesa kapitala i potrebe da se nastavi valorizacija prostora sa druge strane.
U tom smislu, nacrt planskog dokumenta na adekvatan način ne prepoznaje limite u prostoru koji kada je u pitanju crnogorsko priobalje nesporno postoje. Na taj način dokument ne sadrži konkretne mjere za njihovo adresiranje, niti smjernice, osim načelnih, sa saniranje brojnih poblema.
II Nelegalna gradnja kao limitirajući faktor planiranja
Problem nelegalne gradnje već više od decenije predstavlja jedan od gorućih problema sa kojim se susreću prostorni planeri u Crnoj Gori, a naročito kada je u pitanju planiranje prostora na primorju. Ekstezivna i stihijska nelegalna gradnja je posebno u primorskim opštinama ostavila trajan trag kada je u pitanju potencijal za buduću turističku valorizaciju.
Kada govorimo o ovom planskom dokumentu, problem nelegalne gradnje se ne adresira na adekvatan način, niti ozbiljnije prepoznaje kao ograničavajući faktor za održivo planiranje prostora. Veoma mali broj opština, naročito onih na primorju ima preciznu evidenciju nelegalno podignutih objekata, odnosno objekata čiji trenutni status nije u skladu sa zakonom i propisima iz oblasti planiranja prostora i izgradnje objekata.
Pored generalne evidencije, većina opština nema preciznije podatke o kategorijama objekata, njihovim vlasnicima, poziciji objekata i stepenu izgrađenosti, kao ni preciznu evidenciju o kojoj vrsti kršenja propisa iz oblasti izgradnje objekata se radi. Ovakva situacija se značajnije odrazila na kvalitet lokalnih planskih dokumenata koji su mahom zastareli, a definitivno ne odražavaju realno stanje na terenu.
Iako ovaj planski dokument i ne treba da ima za prioritetni cilj rješavanje problema nelegalne gradnje, smataramo da je od nesporne važnosti da ovaj problem bude adekvatno analiziran kako bi se realno sagledali ograničenja u planiranju prostora. U tom smilu, potrebno je na nivou svake od opština uraditi detaljnu analizu problema i propisati set mjera kojima bi se minimizirao uticaj nelegalne gradnje na mogućnosti za dalju valorizaciju prostora i održivo planiranje na nivou kompletnog primorja.
Pored toga, kako je na nivou opština u planskim dokumentima i do sada postojala tendecija da se problem nelegalne gradnje rješava pukim uklapanjem u planove, postoji realna bojazan da je takvim pristupom značajno ograničen uticaj i ovog nacrta na prostor.
Nažalost, ni u ovom dokumentu nije jasna tendencija da se napravi otklon od takve prakse, već se i dalje može vidjeti tendecija takozvanog „uklapanja“ objekata u prostor pri čemu se veće prostorne cjeline prilagođavaju objektima, umjesto da prostor diktira namjenu.
Rezultati ovakve prakse su vidljivi na svakom koraku u vidu brojnih nelegalnih naselja kojima je devastirano ne samo područje na kojima se ona nalaze, već i šire cjeline koje gravitiraju tim područjima čime se na širem planu smanjuje valorizacioni potencijal cijelih opština.
III Lokalna insfrastruktura kao preduslov ta međuopštinsko planiranje
Nacrt planskog dokumenta nažalost propušta da na adekvatan način prepozna i problem sa lokalnom infrastrukturom od čijeg stanja direktno zavisi mogućnost i kvalitet budućeg planiranja promjena u prostoru.
Višegodišnji problem sa ekstenzivnom gradnjom, legalnom i nelegalnom je ostavio brojne posljedice kako po prostor, kao sto je već opisano, tako i po kvalitet urbanih servisa koje jedan opština pruža svojim građanima. U većini crnogorskih primorkih opština lokalna infrastruktura je u izrazito lošem stanju, a dosadašnja ulaganja nisu u dovoljnoj mjeri odgovorila pristisku koji je kreiran građevinskim bummom.
Nije potrebno posebno objašnjavati koliko je lokalna infrastruktura, naročito putna, elektro i komunalna, važna za postavljanje zdravih osnova za svako dalje planiranje prostora u priobalju. Nažalost, većina primorskih opština nema ažurirane katastre lokalne infrastrukture što kreira značajne probleme i kada je u pitanju izrada lokalne planske dokumentacije.
Nepostojanje preciznih podataka o infrastrukturi čini postupak međuopštinskog planiranja gotovo nemogućim, a samo stanje infrastrukture na terenu značajno limitira potencijal prostora kako za dalju valorizaciju, tako i za njegovo održivo planiranje.
Ovaj planski dokument pored pukog prepoznavanja ključnih infrastrukturnih koridora mora dati precizne smjernice i za njeno unaprijeđenje na lokalnom nivou kako bi odgovorila na izazove povećanja kapaciteta smjestaja i stanovanja koje ovaj nacrt plana predviđa.
IV Namjena prostora i kapaciteti
Kao što je bilo i za predspostaviti, namjena prostora je dominantno u funkciji turističke valorizacije, makar po definiciji pojmova koji se u dokumentu koriste za opisivanje turističkih kapaicteta. Međutim, iskustva iz analiziranja lokalnih planskih dokumenata nam govore da se iza takozvanih turisitičkih kapaciteta nerijetko kriju stanovi za tržište, naročito kada govorimo o kondo i apart hotelima.
Domaća „verzija“ ovakve vrste smještaja podrazumijeva praktično stan koji je prodat konačnom vlasniku sa veoma malo ili nimalo zajedničkih sadržaja koji bi kompletan „turistički kompleks „ činili zaista i turističkim kapacitetom. Na taj način se ne samo izbjegava plaćanje naknada za uređenje zemljišta već se i bespovratno devastira prostor novim stambenim objektima.
Čak i optimistični scenariji obrađivača plana predviđaju značajno povećanje stambenih kapaciteta na primorju što je neprihvatljivo imajući u vidu trenutne kapacite i ukupan broj stanova koji je sagrađen u proteklom periodu. Na taj broj stambenih jedinica se u narednom periodu planiraju nove, bez ozbiljnije analize na koji način će takav skok uticati na lokalnu inftrastrukturu, uključujući saobraćaj, saobraćaj u mirovanju, elektro i kanalizacionu mrežu, te vodovod. Poseban problem predstavljaju kapaciteti uslužnih sadržaja na primorju, prije svega kapaciteti plaža koji su i sa postojećim brojem stanova i više nego opterećeni.
Smatramo da umjesto novog građevinskog talasa crnogorskim primorju treba ozbiljnija strategija revitalizacije, odnosno rekultivacije postojećeg građevinskog fonda kako bi u optimalnoj mjeri bio sačuvan prostor kao veoma ugrožen resurs.
Sistem i mjere zaštite su veoma ograničenog djelovanja prema onome što se navodi u planskom dokumentu gdje i dalje dominira želja za novom gradnjom i stihijskim investicijima u odnosu na nespornu potrebu da se prostor zaštiti.
Nacrt planskog dokumenta u maloj mjeri tretira zaštitu obale od dalje devastacije, dok se pod zaštitu stavljaju samo oni djelovi obale koji još uvijek nisu u potpunosti devastirani. Obrađivač plana se nije opredjelio za scenario rekultivacije već devastiranih djelova obale, već dominira uklapanje nelegalnih objekata.
Imajući u vidu sve navedeno, smatramo da je i više nego potrebno povući predloženi nacrt iz dalje procedure, vratiti ga na doradu kako bi odgovorio na više nego ozbiljne izazove pred kojima se nalazi planiranje obalnog područja.
Komentari na Nacrt Prostornog plana posebne namjene za obalno područje Crne Gore (PDF) >>>
MANS
